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王革平

爱是相伴相守一生一世,细看流水情长,共经风霜雨雪,同享春秋年华。

 
 
 

日志

 
 

政府在房地产市场中并不是无所作为  

2010-04-11 20:28:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 近日有报道提到,“政府号召房地产开发企业提高建筑质量,将目前30年的建筑平均寿命延长至100年”(http://news.163.com/10/0405/23/63HU723M000146BB.html),可以说这是我国房地产市场一个亟须解决的问题。

我国的房屋——特别是住宅建设中,质量问题比较突出,有些房屋的内部结构存在瑕疵,有的房屋的使用寿命相对短暂,还有的住宅小区整体规划不尽合理,这些现有问题在一定程度上可以通过政府的有效管理而得到解决。与其它行业不同——如零售业,政府可能不需关注过多,房地产业发展中,政府的作用是重要的,这不仅与中国的现有制度有关,也与政府的职责有关。中国的土地由法律规定国有,这使各级政府有可能通过转让土地使用权而获得大量财政收入,对这些收入的支配使政府更有可能在房地产市场上有所作为。

我国近年来由于沿海地区发展速度较快,城市级别和竞争力出现较大的变化,出现一些大型城市群,如北京、上海、广州和深圳,而天津、一些发达的省会城市和一些沿海开放城市常被划分为二级城市,地级市甚至一些后发省区省会城市被称为三线城市,县级市等为四线城市。这种对城市级别的划分并不是出于政治上的考虑,主要是从经济发展的角度,各类型城市在经济发展中处于不同的位置,影响力不同,发展模式也有差异。

现在国内一些大城市均有城市规划,对不同地段的用地有比较详细的规定,使市区整体看起来比较整齐、和谐。如我国《土地管理法》规定,城市用地分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地等,有实力的城市可以根据需要,遵循生态原则、规划原则、立体原则、整体原则等,充分合理地利用现有土地。在一些小一些的城市,如二、三线城市,也需加强城市的整体规划,何处是商业用地,何处是住宅用地,当地政府可以统筹规划,使城市整体上表现出良好的形象。现在评价城市的竞争力,涉及到的不仅是经济指标,也涉及城市的管理,城市的环境,只有具有良好的人居环境,城市才能健康地、持续发展,城市居民也将更愿意长久地居住下去。

由于政府有自己的财税收入,以及从城市用地中得到的收入,政府在合理布局城市上是可以承担较多的责任的;政府也可以通过各种方式提供更多、更完备的基础设施,如道路、绿地、路灯等,使城市变得更适宜居住。

另一方面,政府虽然不适宜直接参与房地产市场的竞争,但对低收入者的保护仍是政府的职责。通过建设经济适用房、廉租房,政府已经解决了许多中低收入者的住房问题,今后这方面的问题,仍需政府进行安排。依靠市场,或者房地产企业解决低收入阶层的住房问题是不现实的,房地产商往往趋向于开发高端市场,而低端、低价市场更容易由政府加以补贴完成。因而从城市规划和为低收入人群提供适宜居所的角度看,政府都有一定的责任。

我国的房地产市场还不成熟,房地产企业也需要进一步发展壮大。虽然近年随着房地产价格的上涨,许多房地产企业获利颇多,但这一市场仍需更多的开发和资金投入。如前文提到的我国的建筑平均寿命只有30年,这说明房地产开发企业仍然需要在房屋质量上加以改进,虽然房屋可能造价便宜,但也需精工细做,避免重复拆迁的无谓浪费。政府作为国家经济的管理者、监督者,需要对房地产市场的规范发展作出贡献。在房地产业利润丰厚时,允许更多的企业投入这一行业,尽量避免出现垄断或者人为抬高房价的现象;在房地产企业出现用地或建房上的贪污、腐败行为时,政府要及时加以处理,有的学者提出要对参与土地招拍挂的企业进行记录并评级,对不良企业提出警告等办法。总之,政府在出让土地后,也要切实地管理好土地的使用。

房地产企业的交易属市场行为,政府不需过多关注,但对房屋质量和建设标准的设定,可以使政府在一定程度上管理这一市场。房屋质量问题在房地产市场发展初期不会被太重视,但随着时间的流转,建造粗糙的房屋的缺点便会暴露出来。这种资源上的无谓浪费应该在开始时即尽量避免,通过房地产企业的精心施工,以及政府对城市的精心规划,可以使人们的居住环境真正地得到改善,而不仅是短期的过渡。只有房地产企业不断地关注并改进自身的建设质量,我国房地产市场才可能健康发展,并为今后高档住宅建设打下基础。

 

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